房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)利好，證監會(huì )將不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金備案細則中國證券報報道，接近監管人士透露，證監會(huì )正在與基金業(yè)協(xié)會(huì )研究起草不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金備案細則，將盡快推出，符合條件的私募基金管理人屆時(shí)可申請試點(diǎn)。
（房地產(chǎn)私募基金公司注冊細節一經(jīng)發(fā)布，騰博國際也將及時(shí)分享，注冊私募股權基金公司可咨詢(xún)騰博國際注冊朱經(jīng)理）證監會(huì )當日表示，決定開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。
申請機構應當按規定具備開(kāi)展私募基金管理業(yè)務(wù)所需的從業(yè)人員、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、資本金等運營(yíng)基本設施和條件，并建立基本管理制度。
根據《私募投資基金管理人內部控制指引》及私募基金登記備案相關(guān)問(wèn)題解答相關(guān)要求，申請機構應當建立健全內部控制機制，明確內部控制職責，完善內部控制措施，強化內部控制保障，持續開(kāi)展內部控制評價(jià)和監督。
申請機構的工作人員應當具備與崗位要求相適應的職業(yè)操守和專(zhuān)業(yè)勝任能力。
1、資本金運營(yíng)要求作為必要合理的機構運營(yíng)條件，申請機構應根據自身運營(yíng)情況和業(yè)務(wù)發(fā)展方向，確保有足夠的實(shí)繳資本金保證機構有效運轉。
相關(guān)資本金應覆蓋一段時(shí)間內機構的合理人工薪酬、房屋租金等日常運營(yíng)開(kāi)支。
律師事務(wù)所應當對私募基金管理人是否具備從事私募基金業(yè)務(wù)所需的資本金、資本條件等進(jìn)行盡職調查并出具專(zhuān)業(yè)法律意見(jiàn)。
針對私募基金管理人的實(shí)收資本/實(shí)繳資本未達到注冊資本/認繳資本的25%的情況，協(xié)會(huì )將在私募基金管理人公示信息中予以特別提示，并在私募基金管理人分類(lèi)公示中予以公示。
2、辦公地點(diǎn)獨立要求申請機構的辦公場(chǎng)所應當具備獨立性。
申請機構工商注冊地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不在同一個(gè)行政區域的，應充分說(shuō)明分離的合理性。
申請機構應對有關(guān)事項如實(shí)填報，律師事務(wù)所需做好相關(guān)事實(shí)性盡職調查，說(shuō)明申請機構的經(jīng)營(yíng)地、注冊地分別所在地點(diǎn)，是否確實(shí)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)地經(jīng)營(yíng)等事項。
建議要設置前臺，前臺應有企業(yè)標識（logo+公司名稱(chēng)或簡(jiǎn)稱(chēng)），營(yíng)業(yè)執照應懸掛于醒目位置。
3、財務(wù)清晰根據《私募投資基金管理人內部控制指引》，申請機構應建立健全財務(wù)制度。
申請機構提交私募登記申請時(shí)，不應存在到期未清償債務(wù)、資產(chǎn)負債比例較高、大額或有負債等可能影響機構正常運作情形。
申請機構與關(guān)聯(lián)方存在資金往來(lái)的，應保證資金往來(lái)真實(shí)合理。
 4、擬投項目展業(yè)情況要求申請機構提交私募基金管理人登記申請前已實(shí)際展業(yè)的，應當說(shuō)明展業(yè)的具體情況，并對此事項可能存在影響今后展業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行特別說(shuō)明。
若已存在使用自有資金投資的，應確保私募基金財產(chǎn)與私募基金管理人自有財產(chǎn)之間獨立運作，分別核算。
中基協(xié)內部執行的審核要求是先有業(yè)務(wù)后申請登記（也是為了避免申請機構空手套殼），所以，中基協(xié)要求申請機構應當有擬投項目。
據此，申請機構需要與擬投項目簽訂《投資意向協(xié)議書(shū)》。
5、人員要求資格認定：根據《私募基金登記備案相關(guān)問(wèn)題解答（九）》，高管人員通過(guò)協(xié)會(huì )資格認定委員會(huì )認定的基金從業(yè)資格，僅適用于私募股權投資基金管理人（含創(chuàng )業(yè)投資基金管理人）。
競業(yè)禁止：私募基金管理人的從業(yè)人員、出資人應當遵守競業(yè)禁止原則，恪盡職守、勤勉盡責，不應當同時(shí)從事與私募業(yè)務(wù)可能存在利益沖突的活動(dòng)。
高管任職要求：a. 不得在非關(guān)聯(lián)的私募機構兼職；b. 不得在與私募業(yè)務(wù)相沖突業(yè)務(wù)的機構兼職；c.除法定代表人外，私募基金管理人的其他高管人員原則上不應兼職；d.私募基金管理人的兼職高管人員應當合理分配工作精力，協(xié)會(huì )將重點(diǎn)關(guān)注在多家機構兼職的高管人員任職情況；e.私募基金管理人的高管人員應當與任職機構簽署勞動(dòng)合同并繳納社保（勞動(dòng)合同及社保證明）。
協(xié)會(huì )會(huì )要求每位員工打印全部社保繳納記錄，以核實(shí)社保繳納單位與簡(jiǎn)歷所述單位是否一致，避免出現實(shí)際任職單位與社保繳納單位不一致的情形。
常見(jiàn)的不一致包括實(shí)際由母公司代繳社保、子公司代繳社保、關(guān)聯(lián)方代繳社保、社會(huì )第三方機構代繳社保等。
專(zhuān)業(yè)勝任能力：根據《私募投資基金管理人內部控制指引》，從事私募基金管理業(yè)務(wù)相關(guān)工作人員應具備與崗位要求相適應的職業(yè)操守和專(zhuān)業(yè)勝任能力。
負責私募合規/風(fēng)控的高管人員，應當獨立地履行對內部控制監督、檢查、評價(jià)、報告和建議的職能，對因失職瀆職導致內部控制失效造成重大損失的，應當承擔相關(guān)責任。
申請機構負責投資的高管人員，應當具備相應的投資能力。
*低人數：根據《私募投資基金管理人內部控制指引》，申請機構員工總人數不應低于5人，申請機構的一般員工不得兼職。
2021年基金業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布《關(guān)于加強私募基金管理機構從業(yè)人員資格注冊有關(guān)事項的通知》，通知規定：申請私募基金管理人登記的機構員工總人數不應低于5人，申請機構的一般員工不得兼職。
 6、名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍要求私募基金管理人的名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍中應當包含“基金管理”、“投資管理”、“資產(chǎn)管理”、“股權投資”、“創(chuàng )業(yè)投資”等相關(guān)字樣。
 管理人名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍應當符合規定。
若不符合，則需要修改名稱(chēng)或經(jīng)營(yíng)范圍，并辦理工商變更登記。
根據《關(guān)于加強私募投資基金監管的若干規定》第三條第二款的規定，私募基金管理人應當在名稱(chēng)中標明“私募基金”“私募基金管理”“創(chuàng )業(yè)投資”字樣，并在經(jīng)營(yíng)范圍中標明“私募投資基金管理”“私募證券投資基金管理”“私募股權投資基金管理”“創(chuàng )業(yè)投資基金管理”等體現受托管理私募基金特點(diǎn)的字樣。
經(jīng)營(yíng)范圍宜簡(jiǎn)不宜繁，簡(jiǎn)單清楚明了**。
7、不兼營(yíng)沖突業(yè)務(wù)要求為落實(shí)《私募投資基金監督管理暫行辦法》關(guān)于私募基金管理人防范利益沖突的要求，對于兼營(yíng)民間借貸、民間融資、融資租賃、配資業(yè)務(wù)、小額理財、小額借貸、P2P/P2B、眾籌、保理、擔保、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易平臺等業(yè)務(wù)的申請機構，因上述業(yè)務(wù)與私募基金屬性相沖突，為防范風(fēng)險，協(xié)會(huì )對從事沖突業(yè)務(wù)的機構將不予登記。
8、專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)要求根據《私募投資基金管理人內部控制指引》和《私募基金登記備案相關(guān)問(wèn)題解答（十三）》，私募基金管理人應當遵循專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)原則，主營(yíng)業(yè)務(wù)清晰，不得兼營(yíng)與私募基金管理無(wú)關(guān)或存在利益沖突的其他業(yè)務(wù)。
9、嚴禁股權代持要求申請機構出資人應當以貨幣財產(chǎn)出資。
出資人應當保證資金來(lái)源真實(shí)合法且不受制于任何第三方。
申請機構應保證股權結構清晰，不應當存在股權代持情形。
出資人應具備與其認繳資本金額相匹配的出資能力，并提供相應的證明材料。
 10、股權架構要求申請機構應確保股權架構簡(jiǎn)明清晰，不應出現股權結構層級過(guò)多、循環(huán)出資、交叉持股等情形。
協(xié)會(huì )將加大股權穿透核查力度，并重點(diǎn)關(guān)注其合法合規性。
11、股權穩定性要求申請機構應當專(zhuān)注主營(yíng)業(yè)務(wù)，確保股權的穩定性。
對于申請登記前一年內發(fā)生股權變更的，申請機構應詳細說(shuō)明變更原因。
如申請機構存在為規避出資人相關(guān)規定而進(jìn)行特殊股權設計的情形，協(xié)會(huì )根據實(shí)質(zhì)重于形式原則，審慎核查。
12、實(shí)際控制人要求實(shí)際控制人應一致追溯到*后自然人、國資控股企業(yè)或集體企業(yè)、上市公司、受?chē)饨鹑诒O管部門(mén)監管的境外機構。
在沒(méi)有實(shí)際控制人情形下，應由其**大股東承擔實(shí)際控制人相應責任。
13、關(guān)聯(lián)方要求申請機構的子公司、分支機構或關(guān)聯(lián)方中有私募基金管理人的，申請機構應在子公司、分支機構或關(guān)聯(lián)方中的私募基金管理人實(shí)際展業(yè)并完成首只私募基金備案后，再提交申請機構私募基金管理人登記申請。
 申請機構的子公司、分支機構或關(guān)聯(lián)方存在已從事私募基金業(yè)務(wù)但未登記為私募基金管理人的情形，申請機構應先辦理其子公司、分支機構或關(guān)聯(lián)方私募基金管理人登記。
 申請機構存在為規避關(guān)聯(lián)方相關(guān)規定而進(jìn)行特殊股權設計的情形，協(xié)會(huì )根據實(shí)質(zhì)重于形式原則，審慎核查。
同一實(shí)際控制人下再有新申請機構的，應當說(shuō)明設置多個(gè)私募基金管理人的目的與合理性、業(yè)務(wù)方向區別、如何避免同業(yè)化競爭等問(wèn)題。
該實(shí)際控制人及其控制的已登記關(guān)聯(lián)私募基金管理人需書(shū)面承諾，在新申請機構展業(yè)中出現違法違規情形時(shí)，應當承擔相應的合規連帶責任和自律處分后果。
同一實(shí)際控制人項下再有新申請機構的，申請機構的**大股東及實(shí)際控制人應當書(shū)面承諾在完成私募基金管理人登記后，繼續持有申請機構股權或實(shí)際控制不少于三年。