楊浦共有商圈6個(gè):五角場(chǎng),平?jīng)雎?,黃興公園,控江路,中原地區,新江灣城。
約有樓盤(pán)130多棟,租金2元-7元之間不等,其中4元以上的樓盤(pán)約有90棟。
均為或者乙級寫(xiě)字樓。
需要什么樓盤(pán)可以打,
裝修
如果需要裝修的話(huà),裝修公司先根據企業(yè)需求來(lái)設計CAD圖紙和平面圖,再報物業(yè)審批,然后去街道報監。
物業(yè)在交付房子的時(shí)候會(huì )把電表,水表抄給租戶(hù)。
不過(guò)對于大來(lái)說(shuō),一般都免水費 ,只有照明的電費。
如果是VAV中央空調的話(huà),租賃期間產(chǎn)生的電費包含在物業(yè)費里面,無(wú)需另交費用。
如果大廈空調是VRV立控制的,則空調電費以及照明電費和辦公器械產(chǎn)生的電費需要自己承擔。
物業(yè)費
不管大還是小,不管寫(xiě)字樓還是創(chuàng )意園,物業(yè)費是不能談的。
這個(gè)是由樓宇的物業(yè)運營(yíng)方就是物業(yè)公司收的。
即使在免租期內,承租方也是需要交物業(yè)費的,辦公室免租期之中免的純租金,不免物業(yè)費的。
老板或者企業(yè)的決策者要明確自己的需求。
對于自己未來(lái)2-3年企業(yè)的發(fā)展有個(gè)大概的規劃。
明確寫(xiě)字樓的區域,拿上海舉例,是選址在浦東張江還是大虹橋,或者漕河涇,三個(gè)板塊的區位功能有很大差異,租金價(jià)格也不同,這個(gè)在選址之前明確,對于外地來(lái)滬的新辦企業(yè)可以交由選址機構來(lái)幫助推薦。
寫(xiě)字樓月租金預算,不管是集團公司還是中小微企業(yè)都有個(gè)大概的租金預算。
明確了咱們自己的需求之后,有第三方中介或者自己先篩選一部分房源。
篩選的標準是先看硬性條件,包括租金,樓宇的新舊,具體要結合企業(yè)的性質(zhì)來(lái)看的。
比如金融公司一般會(huì )把老舊的樓排除,健身瑜伽的會(huì )先排除沒(méi)有上下水的樓宇。
經(jīng)常加班的企業(yè)先排除中央空調的樓宇。
針對選出的房源,我們再看這幾個(gè)大廈的具體交通和商業(yè)配套。
上海舉例,一般地鐵步行10分鐘內的都算比較方便的。
大廈周邊有商業(yè)街,配有食堂,便利店咖啡館的基本配套算OK的 。
大樓的外觀(guān),新舊程度,停車(chē)位是否充足,停車(chē)費用的高低,空調的開(kāi)放時(shí)間,辦公室的采光和通風(fēng)等等也是我們決策的考量因素。
實(shí)地注冊
如果該辦公室可以實(shí)地注冊,需明確有沒(méi)有落稅補貼以及其他政策扶持。
侯哥拿上海舉例,對于像漕河涇,外高橋保稅區,陸家嘴金融自貿區等區域會(huì )給對應企業(yè)一定的稅收補貼。
而一些孵化器會(huì )對個(gè)別創(chuàng )業(yè)公司也有扶持。
確定合同年限和遞增方式
除了聯(lián)合辦公的租期比較靈活,一般大的合同2-3年,租賃期限3年或者更久的都有遞增,但是每個(gè)給出的遞增基數不一樣。
市面上很多2年(或者3年)遞增5%-8%。
具體遞增僅供參考。
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