深圳灣科技生態(tài)園位于高新南區白石路和沙河西路交界處，南鄰高新南十道，是深圳灣片區的核心地帶。交通方面，緊靠濱海大道、廣深高速、深港西部通道等交通要道，

周邊地鐵1號線(xiàn)、2號線(xiàn)和9號線(xiàn)環(huán)繞，地鐵科苑站、高新園站、深大站均可到達，另有多條公交線(xiàn)路直達園區；臨近前海深港合作區、深圳大學(xué)、深圳灣公園等，坐擁周邊

商務(wù)、教育、文化和休閑資源，便捷的交通路網(wǎng)和區位優(yōu)勢成為了園區的理想建設地。

深圳灣科技生態(tài)園項目占地面積約20萬(wàn)㎡，計容建筑面積121萬(wàn)㎡，總建筑面積約188萬(wàn)㎡，園區囊括了寫(xiě)字樓、精品公寓、星級酒店、展示中心、商業(yè)街區、休閑場(chǎng)所等

生產(chǎn)、生活配套設施，構造了全方位、多業(yè)態(tài)的大型綜合商務(wù)中心。其中研發(fā)類(lèi)體量約85.29萬(wàn)㎡、辦公體量12.18萬(wàn)㎡、酒店6.09萬(wàn)㎡、公寓11.55萬(wàn)㎡、商業(yè)6.09萬(wàn)㎡以

及配套設施6400㎡。

項目整體按照“兩橫兩縱”的步行通道布局，即一條園區道路和E灣大街為園區后期規劃，其余皆為城市道路，同時(shí)將園區劃分為四個(gè)功能區域。其中：

一區包含辦公樓和公寓1-5棟，1棟和5棟B座為公寓、3棟為展示會(huì )所，其余皆為研發(fā)辦公樓；

二區包含辦公樓和公寓6-9棟，8棟為活力中心、9棟A座為公寓，其余皆為研發(fā)辦公樓；

三區包含辦公樓和星級酒店10-11棟，10棟和11棟B座為辦公樓，11棟A座為深圳灣萬(wàn)怡酒店；

四區12棟為兩座超高層寫(xiě)字樓建筑，分別由54層和58層高層塔樓和9層裙樓組成，包含深圳灣萬(wàn)麗酒店和研發(fā)辦公樓。

深圳灣科技生態(tài)園基本信息

1，項目位置：位于深圳市南山區高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園南區，沙河西路與白石路交匯處。地鐵9號線(xiàn)延長(cháng)線(xiàn)

2，開(kāi)發(fā)商：深圳市投資控股有限公司

3，用地面積：20萬(wàn)㎡

4，建筑面積：約188萬(wàn)㎡主體建筑物性質(zhì)為研發(fā)辦公及公寓，總建筑面積188萬(wàn)㎡，其中：商業(yè)計容建筑面積6.09萬(wàn)㎡

5，層高：4.2米 凈高2.9米

6，物業(yè)管理：深投控物業(yè)

7，幕墻系統：雙層LOW--E玻璃幕墻

8，空調系統：VAV中央空調系統

9，停車(chē)位：約8000個(gè)

10，車(chē)位費：600元/㎡

11，交付時(shí)間：2016年10月

12，出租寫(xiě)字樓面積：200平-10000平不等，精裝修和毛坯均有

13，出租價(jià)格：110-210元

14，物業(yè)費：19元

15，空調費：12元

“垂直分層”打破高密度弊端，創(chuàng )造多功能社交空間

深圳灣科技生態(tài)園園區共由6棟高層、2棟多層、4棟超高層建筑形態(tài)組成，大面積的玻璃幕墻、方形的建筑外形呈現摩登科技感。同時(shí)在建筑立面上設計了垂直凹槽和豎向

折線(xiàn)，垂直凹槽對方正的建筑體塊進(jìn)行分割，重組豐富的立面形態(tài)，仿若縱向的空中綠廊；折線(xiàn)讓整個(gè)建筑形體更整體、更具垂直感，強化了建筑形體從頂部到裙樓的統一

和延續感。

深圳灣科技生態(tài)園項目占地面積約20萬(wàn)㎡，地上計容建筑面積高達121萬(wàn)㎡，一般情況下，這種大體量、高密度的建筑形式將產(chǎn)生公共空間單一緊湊等品質(zhì)問(wèn)題，但置身園

區，卻絲毫沒(méi)有空間緊迫感，這源自于項目巧妙的“多層地表、垂直城市”設計理念，以立體分層的設計手法將園區劃分出地下層、首層、平臺架空層、屋頂花園等多個(gè)垂

直功能空間，又讓整個(gè)園區開(kāi)放性地聯(lián)系起來(lái)。

深圳灣科技生態(tài)園項目地下層空間作為停車(chē)場(chǎng)、車(chē)行交通及未來(lái)與地鐵接駁功能使用，舒緩交通的同時(shí)，在中庭廣場(chǎng)承載景觀(guān)綠化和少量商業(yè)輔助功能；首層作為園區主要

形象展示、人流和車(chē)流往來(lái)空間，在交通方面與周邊公交、地鐵站點(diǎn)構成聯(lián)系，更承載著(zhù)園區主要商業(yè)及公共服務(wù)配套功能；平臺架空層承載園區步行交通及主要景觀(guān)展示

功能，架空平臺通過(guò)空間的橫向延伸連接四個(gè)分區，讓整個(gè)園區開(kāi)放性的聯(lián)系起來(lái)，又達到人車(chē)、動(dòng)靜分隔，融入豐富的景觀(guān)設計，形成高綠化率的生態(tài)園區，是分層系統

中重要垂直層面；平臺架空層往上則分別為靈活中小型企業(yè)及其屋頂花園、擁有良好景觀(guān)視野的大企業(yè)高端辦公塔樓，這兩個(gè)區域則具有一定的私密性。

“垂直分層”的設計概念將園區四個(gè)區域統籌聯(lián)系起來(lái)，強化了各地塊間、地塊和城市周邊的空間關(guān)系，加強企業(yè)和員工間的交流互動(dòng)。緩解了首層地面人車(chē)流線(xiàn)眾多的問(wèn)

題，更重要的是解決了高密度建筑布局和園區品質(zhì)間的矛盾，營(yíng)造了大量如街巷、空中平臺、廣場(chǎng)、中庭、屋頂花園等靈活的公共空間和立體綠化，對于產(chǎn)業(yè)園的建筑功能

和生態(tài)環(huán)境的共同優(yōu)化起到了重要的作用。

合理布局商業(yè)功能，完善生活配套設施

深圳灣科技生態(tài)園園區在高密度的建筑群中構建了豐富的空間場(chǎng)所，其著(zhù)力打造的商業(yè)配套是項目的一大亮點(diǎn)。園區自有E.Town商業(yè)品牌，通過(guò)裙房底層巷道聯(lián)通的商業(yè)

設計，“十字”縱橫布置商業(yè)體量，打造成主題鮮明、體驗感豐富的街巷商業(yè)區；通過(guò)結合商家品牌設施，塑造宜人的空間，如戶(hù)外餐吧、休閑飲品區，構成有趣而富有人

情味的購物空間。商業(yè)作為園區的生活配套，主要以大型超市、高端餐飲以及小型餐飲、社區店等為主要形態(tài)，集餐飲、零售、休閑娛樂(lè )、藝術(shù)教育等豐富業(yè)態(tài)為一體，引

入多家優(yōu)質(zhì)品牌。餐飲方面包含主力店超級物種、北海漁村、蓉和小廚等，咖啡飲品品牌豐富，有星巴克、太平洋咖啡、sugar咖啡、喜茶等充分滿(mǎn)足商務(wù)休閑需求；還有

藝術(shù)教育中心、深圳首家智能互聯(lián)網(wǎng)健身中心“光豬圈健身”、美容機構和瑜伽館等豐富業(yè)余生活。

深圳灣科技生態(tài)園處于深圳南山區深圳灣超級總部基地，高新科技園南區，東臨沙河西路、北臨白石路。

主體建筑物性質(zhì)為研發(fā)辦公及公寓，項目總占地面積約20萬(wàn)㎡，總建筑面積188萬(wàn)㎡，其中：商業(yè)計容建筑面積6.09萬(wàn)㎡，共分四區建設，一區商業(yè)2.0萬(wàn)㎡，二區商業(yè)1.2

萬(wàn)㎡，三區商業(yè)2.38萬(wàn)㎡，四區商業(yè)0.4萬(wàn)㎡。

需要解決的核心問(wèn)題：

1)未來(lái)區域消費群為居住、中商務(wù)人群、深圳灣游玩人群，具有多元性，但項目體量大， 短期內周邊人口少，且項目商業(yè)作為產(chǎn)業(yè)園區商業(yè)，如何將項目打造為特色型開(kāi)放

式商業(yè)街區，充分吸引居住、商務(wù)、游玩客群及其他外部客群，以避免商業(yè)出現“潮汐”現象

2)未來(lái)周邊將面臨海岸城、萬(wàn)象天地等項目競爭， 如何通過(guò)商家組合，凸顯項目品質(zhì)和特色，并實(shí)現成功運營(yíng)

3)項目商業(yè)分布分散，且主要分布于一、三層，動(dòng)線(xiàn)復雜、連續性較差，鋪位面積較小，且物業(yè)條件限制較多，如何大化提高商業(yè)互動(dòng)性、優(yōu)化商業(yè)平面和垂直動(dòng)線(xiàn)、鋪位

適用性。

深圳灣科技生態(tài)園項目配套 

體育配套設施包括：深圳灣海濱公園、15公里濱海長(cháng)廊、“春繭”深圳灣體育中心、內灣F1摩托艇賽場(chǎng)、保利博物館、深圳現代藝術(shù)博物館、深圳歌劇院等的文化體育配

套設施 

周邊大廈：軟件產(chǎn)業(yè)基地，大廈，A8大廈，騰訊大廈，易思博大廈，三諾智慧大廈，等 

商務(wù)配套：大廈自帶8631平商業(yè)，銀行、酒店、餐飲、便利店、等一應俱全，配套完善、成熟。 

酒店配套：凱賓斯基酒店，中洲萬(wàn)豪酒店，木棉花酒店，新桃園酒店，等 

交通：：2號線(xiàn)，科苑站。 

環(huán)繞本項目周邊公交站點(diǎn)：“濱海之窗”，“軟件產(chǎn)業(yè)基地”，“國際大廈”等公交站點(diǎn)，有多條公交線(xiàn)路。 

銀行：中國銀行、華潤銀行、深發(fā)展、中國工商銀行、中國郵政、招商銀行、農行、廣發(fā)、中國建設、中信銀行、友利等。