如何運營(yíng)資產(chǎn)管理公司？？？？

有很多朋友問(wèn)我，怎么運營(yíng)一個(gè)資產(chǎn)管理公司，那就斗膽談?wù)勛约旱囊恍┱J識，歡迎來(lái)拋磚。

資產(chǎn)運營(yíng)公司要實(shí)現資源整合和價(jià)值發(fā)現這兩個(gè)目標，大致需要做好三項工作：1、資產(chǎn)的獲得；2、資產(chǎn)的整理；3、資產(chǎn)的運營(yíng)。

資產(chǎn)的獲得

在資產(chǎn)運營(yíng)公司名下成立若干SPV，分別用于獲得不同的債權或其他資產(chǎn)。

成立SPV的意義在于風(fēng)險的隔離、債權的對口管理以及稅負上的一些優(yōu)化，還可以避免資產(chǎn)運營(yíng)公司直接面對訴訟糾紛或其他糾紛。

由于債權的轉讓既能實(shí)現原債權持有人的不良資產(chǎn)出表，也可暫時(shí)避免提前繳納稅款，所以此階段暫時(shí)不考慮資產(chǎn)直接過(guò)戶(hù)。

債權的獲得有兩種方式，一種為按帳面價(jià)值，一種按市場(chǎng)化估值。以帳面價(jià)值獲得，原轉讓方無(wú)帳面損失，但資產(chǎn)運營(yíng)公司在終處置環(huán)節時(shí)，將會(huì )產(chǎn)生損失。市場(chǎng)化估值效果相反。

債權人持有的債權，分為有擔保債權和無(wú)擔保債權。有擔保債權繼續分為抵押、質(zhì)押等五種擔保形式。從實(shí)際情況看，債權人和債務(wù)人之間經(jīng)過(guò)幾年的較量加至外部環(huán)境的變化，除了不動(dòng)產(chǎn)擔保的債權，其余的有擔保債權和無(wú)擔保債權已大幅折損甚至歸零。因此，如果債務(wù)人不是上市公司或國有企業(yè)，也只有不動(dòng)產(chǎn)擔保的債權尚有價(jià)值。但即使這樣，在不動(dòng)產(chǎn)抵押物里，土地使用權雖有增值，但建筑物年久失修帶來(lái)的實(shí)體性和功能性貶值對債權也有著(zhù)很大的負面影響。

資產(chǎn)的整理

特殊資產(chǎn)有時(shí)難于處理，很大原因是問(wèn)題多，如法律風(fēng)險大、現場(chǎng)復雜、債務(wù)人不配合。即使債權轉讓價(jià)格低，也無(wú)人愿意接盤(pán)。因此，資產(chǎn)的整理是必要的，更有利于順利處置和更高溢價(jià)。

對資產(chǎn)進(jìn)行整理時(shí)，會(huì )發(fā)現同一債務(wù)人的資產(chǎn)可能被分割抵押給不同的債權人，或是同一資產(chǎn)存在多次抵押，或是被無(wú)擔保債權人先行查封。這類(lèi)資產(chǎn)的整理雖然難度大，但也帶來(lái)一定折價(jià)的空間或融資渠道。

資產(chǎn)整理的三種形式：

法拍：將訴訟程序推動(dòng)至二拍階段，至少到強制執行階段。在沒(méi)有找到意向購買(mǎi)人之前，不要進(jìn)入以物抵債的程序。

申請破產(chǎn)：流程繁瑣，時(shí)間較長(cháng)，影響面大，但問(wèn)題解決徹底。適用于那些長(cháng)期停止經(jīng)營(yíng)但仍占用場(chǎng)地、債務(wù)關(guān)系復雜、債務(wù)負擔沉重的僵尸企業(yè)。由于使用價(jià)值變成了清算價(jià)值，所以抵押物可能有較大的折價(jià)空間，反而有利于未來(lái)?yè)鶛嗟膶?shí)現。有時(shí)，破產(chǎn)重整還可能引入新投資人。

通過(guò)法拍和申請破產(chǎn)，可以理清抵押物上的租賃關(guān)系、抵押物涉及的拖欠工程款和土地款、欠繳的房產(chǎn)稅和土地使用稅、未完工的在建工程價(jià)值，有利于正確評估抵押物價(jià)值。

協(xié)議轉讓?zhuān)哼@一點(diǎn)放在后是因為難度大，主要是因為對于債務(wù)人后的財產(chǎn)，不會(huì )輕易放棄而提出較高條件。而且無(wú)法深入調查，資產(chǎn)質(zhì)量情況不明。

在對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行全面的整理后，能達到中間環(huán)節交易費用明確、現場(chǎng)已清場(chǎng)、租賃關(guān)系清晰、債務(wù)人無(wú)異議后，債權價(jià)值就基本可以確定。這就為下一步資產(chǎn)的正常運營(yíng)提供了前提。

資產(chǎn)的運營(yíng)

資產(chǎn)的運營(yíng)，可以理解為招商引資的能力。

招商是指將持有的資產(chǎn)以何種形式來(lái)吸引投資人合作。比如轉讓、投資、租賃和投行。

轉讓?zhuān)阂騻鶛噢D讓手續簡(jiǎn)單，低買(mǎi)高賣(mài)，四大AMC大都采取這種形式。但這種債權經(jīng)過(guò)層層轉手，結果造成原有債權債務(wù)關(guān)系更為復雜。但好處在于，債權交易的金額基數大，價(jià)差收入較可觀(guān)。

投資

對符合開(kāi)發(fā)區產(chǎn)業(yè)招商政策的意向投資人可以有如下操作：

配資：當投資人有資金缺口并支付相當比例保證金時(shí)，提供配資，在產(chǎn)權過(guò)戶(hù)時(shí)補足差額或約定期限利率歸還。

資產(chǎn)過(guò)戶(hù)：投資人希望不動(dòng)產(chǎn)交割的，將產(chǎn)權辦至SPV名下。T+1日，由投資人支付對價(jià)購入資產(chǎn)運營(yíng)公司持有的SPV股權。投資人需支付相應比例的保證金。

股權投資：在約定標的公司的經(jīng)營(yíng)期限后，以持有的債權做為股權投入標的公司，該債權的底層資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)由標的公司無(wú)償使用，名股實(shí)債操作。一定期限內由投資人購買(mǎi)股權。

聯(lián)營(yíng)：與投資人就共同的項目達成一致，約定分成比例。

共同開(kāi)發(fā)：涉及商住地，SPV以持有的資產(chǎn)入股，獲得開(kāi)發(fā)收益。假設西湖濕地地塊，由SPV持有的土地使用權入股，信達資產(chǎn)提供資金，由藍城設計、代建和運營(yíng)。

租賃：對資產(chǎn)進(jìn)行租賃，獲取租金收入。

投行業(yè)務(wù)：如提供資產(chǎn)重組和破產(chǎn)管理服務(wù)、為資產(chǎn)合并、分割提供服務(wù)、撮合成交、提供融資咨詢(xún)等。

引資是指持有的資產(chǎn)要獲取融資，以更少的占用資本金。

因資產(chǎn)運營(yíng)公司為獲得各類(lèi)資產(chǎn)將消耗大量資本金，而資產(chǎn)的運營(yíng)也不是一日之功，僅靠資本金的投入和利潤的積累，發(fā)展會(huì )很緩慢。因此，如何獲得更多的融資是資產(chǎn)運營(yíng)公司長(cháng)久運營(yíng)的基礎。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款：對于持有的帶租約的物業(yè)可以做此方面的融資。

債權融資：以有擔保的債權質(zhì)押，同時(shí)提供外部增信的一種融資。

存量融資：此處存量融資是指原擔保物上設定了金融機構的抵押權時(shí)，當有意向投資人購置擔保物時(shí)，原金融機構需繼續提供融資。這就解決了投資人獲得資產(chǎn)時(shí)又得去金融機構融資的麻煩，會(huì )極大提高投資人的購買(mǎi)意向，降低資產(chǎn)處置的難度。同樣，在SPV獲得擔保物的所有權時(shí)，原金融機構也應當繼續提供低息的融資支持。在資產(chǎn)重組時(shí)，應同時(shí)與原機構商談后后續融資支持事宜，就是說(shuō)不能讓TA跑了。在一些不良地產(chǎn)項目的并購上，原土地使用權已抵押至金融機構。新投資人進(jìn)入時(shí)，通常會(huì )要求金融機構提供一定額度的資金支持。

特殊資產(chǎn)基金：發(fā)起設立特殊資產(chǎn)基金，分層設計，實(shí)現投資資金來(lái)源多元化，收益分配市場(chǎng)化。

不良資產(chǎn)證券化：本質(zhì)上是一種融資方式，大多數有變相的兜底條款?？色@得低息、長(cháng)期的資金。但如果要真實(shí)出表，進(jìn)池債權又會(huì )有巨大折扣，若進(jìn)池的不良資產(chǎn)質(zhì)量差，還可能導致發(fā)行失敗。

資產(chǎn)運營(yíng)公司的發(fā)展目標

資產(chǎn)運營(yíng)從本質(zhì)上看是一種服務(wù)，是信息的交換。因此要有平臺化思維，要將資產(chǎn)運營(yíng)公司建設成資產(chǎn)信息的集散平臺，要成為解決問(wèn)題的機構，這樣才能做大做強，盤(pán)活資產(chǎn)，持續盈利。

前期可以開(kāi)發(fā)區內的資產(chǎn)運營(yíng)為契機，積累經(jīng)驗，建立銅陵地區的特殊資產(chǎn)服務(wù)平臺。

在平臺運營(yíng)的中期，匯集銅陵地區金融機構以及非金機構的各類(lèi)資產(chǎn)，并提供資金、信息和方案設計等各類(lèi)服務(wù)，同時(shí)獲取各種收益。

在銅陵地區特殊資產(chǎn)服務(wù)平臺運營(yíng)成熟后，可與銅陵地區以外的城投公司或市級資產(chǎn)運營(yíng)公司開(kāi)展合作，互通有無(wú)，成立省級特殊資產(chǎn)服務(wù)平臺。

這個(gè)的平臺可以滿(mǎn)足投資人和資產(chǎn)持有人的資產(chǎn)需求、資金需求、方案需求。在滿(mǎn)足需求的同時(shí)，必然會(huì )衍生出各種收入，如咨詢(xún)、財顧、重組和投資收益。因為掌握大量的信息和的團隊配合，盤(pán)活資產(chǎn)，實(shí)現資產(chǎn)價(jià)值大化也就是自然而然的事了。

綜上，資產(chǎn)運營(yíng)公司的終發(fā)展目標是要成為資產(chǎn)和資金的提供方、方案的解決方等全面的輕資產(chǎn)服務(wù)商，既要實(shí)現為政府解決問(wèn)題盤(pán)活資產(chǎn)，又要實(shí)現盈利，而不能成為持有一堆資產(chǎn)的重資產(chǎn)公司。